Baufinanzierung Vergleich: Den günstigsten Baukredit für den Hausbau

Ich habe es aufgeschoben, diesen Artikel in den Blog zu stellen. Das Coronavirus regiert, die Stimmung ist pessimistisch, und nicht wenige Menschen überlegen, ob sie eine Baufinanzierung für den Bau eines Hauses aufnehmen sollen. Viele Menschen warten darauf, dass sich die Situation normalisiert.

Die Banken ändern ihre Regeln. Es wird immer schwieriger, eine Bank zu finden, die eine Hypothek für den Bau eines Hauses mit einer 10%igen Anzahlung gewährt. Einige Banken schränken die Annahme von Einkünften aus unternehmerischer Tätigkeit stark ein oder verweigern sogar die Annahme von Einkünften aus dieser Quelle. Einige Banken akzeptieren keine Einkünfte aus Arbeitsverträgen oder Verträgen für bestimmte Arbeiten. Kurzum, die Banken haben ihre Kreditvergabekriterien verschärft.

Andererseits müssen die von den Banken eingeführten strengeren Kriterien nicht unbedingt für Sie gelten. Meiner Meinung nach sollten Sie handeln, wenn Sie geplant haben zu bauen und Ihre finanzielle Situation noch stabil ist. Schließlich wird es viele Monate dauern, bis sich die Lage wieder normalisiert hat, bevor Sie sich für einen Entwurf entscheiden, die Formalitäten erledigen und einen Baukredit für den Bau Ihres Hauses erhalten.

Baufinanzierung Vergleich – was sollten Sie wissen?

Laut dem Expertenportal baufinanzierung-vergleich.info sind folgende Punkte entscheidend, wenn es um den Vergleich von Baufinanzierungen geht:

• Welcher Kredit soll gewählt werden?
• Was ist die beste Kreditstrategie? Lassen Sie mich darauf hinweisen, dass Sie nicht die Bank mit der niedrigsten Marge wählen sollten!
• Soll ich ein Grundstück mit Bargeld oder auf Kredit kaufen?
• Welche Unterlagen benötigen Sie für einen Kredit?
• Welche Fehler machen die Kreditnehmer?
• Warum die Zusammenarbeit mit einem Kreditberater?

Baufinanzierung für den Kauf eines Grundstücks

Trotz der Probleme, die sich aus der COVID-19-Pandemie ergeben, herrscht auf dem Markt nach wie vor ein Bauboom. Die Medien übertreffen sich in der Berichterstattung über verschiedene Statistiken, die zeigen, wie viel sich auf dem Wohnungsmarkt tut. Dies ist vor allem auf einen deutlichen Anstieg der Gehälter und zunehmend bessere Zukunftsperspektiven zurückzuführen. Kurz gesagt: In den deutschen Haushalten herrscht großer Optimismus. All dies schlägt sich in individuellen Investitionen nieder – sei es durch den Kauf von Immobilien von Bauträgern oder durch den Bau von Häusern nach dem Hausbausystem.

Finanzieren alle Banken den Kauf eines Grundstücks?

Bei der Vergabe von Baufinanzierungen schätzen die Banken das Risiko sehr vorsichtig ein. Bei einer Hypothek geht es nicht nur um Kreditwürdigkeit und Kreditgeschichte. Es geht auch darum, die Finanzierung zu sichern, falls der Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Statistisch gesehen sind Grundstücke ein weniger liquider Vermögenswert als Wohnungen oder Häuser. Dies führt zu einem vorsichtigeren Ansatz bei der Sicherung eines “reinen Grundstücks”. Einige Banken  sind an dieser Art von Darlehen überhaupt nicht interessiert. Andere, wie z. B. BNP Paribas, können höhere Anforderungen stellen, indem sie z. B. die maximale Kreditlaufzeit verkürzen.

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Ein Eigenbeitrag ist eine Vorstufe zu einer Baufinanzierung. Ohne ausreichende Ersparnisse ist es leider unmöglich, eine Hypothek für den Bau eines Hauses aufzunehmen. Die vor einigen Jahren von der deutschen Finanzaufsichtsbehörde eingeführte Empfehlung begrenzt den maximalen LtV (loan to value). Übersetzt ins Deutsche bedeutet es das Verhältnis von Krediten zu Sicherheiten. In der deutschen Realität beträgt die maximale LtV bei mehreren Banken 90 %. Die meisten von ihnen werden jedoch – in Übereinstimmung mit ihren eigenen internen Verfahren – sogar 20 % an Eigenleistung verlangen.

Bericht über die Schätzung

Wenn Sie eine Baufinanzierung für den Bau eines Hauses beantragen, müssen Sie wissen, dass das von Ihnen gewählte Grundstück einem Immobiliengutachten unterzogen wird. Die Bewertung kann von der Bank oder von Ihnen selbst vorgenommen werden. Es lohnt sich, dies zu überprüfen, indem Sie eine Liste von 2-4 Banken auswählen, bei denen Sie einen Kredit beantragen werden. Die Bewertung wird von einem Sachverständigen auf der Grundlage von Verkaufszahlen für ähnliche Grundstücke in den letzten 12-24 Monaten durchgeführt, die möglichst nahe am Standort des zu erwerbenden Grundstücks liegen. Die Kosten für die Bewertung hängen von der Bank und dem Standort ab. Der Einfachheit halber können wir davon ausgehen, dass es sich um einen Betrag von maximal 300 EUR handelt.

Die beste Kreditstrategie

Die Wahl einer Strategie hängt davon ab, was Sie erreichen wollen. Wenn der Kauf eines Grundstücks die erste Phase der Investitionsfinanzierung ist und Sie eine Baufinanzierung für den Bau eines Hauses in einem relativ kurzen Zeitraum beantragen, dann lohnt es sich, die Angebote der Banken mit den niedrigsten Einstiegs- und Ausstiegskosten zu prüfen. Das Wichtigste sollten möglichst niedrige Kreditabschluss- und Vorfälligkeitskosten sein. Achten Sie nicht auf die Gewinnspanne, die Gesamtkosten und andere Extras. Sobald Sie das Grundstück gekauft haben, wählen Sie einen Hausentwurf aus und organisieren die Baugenehmigung. Wenn Sie sich darauf einlassen, können Sie dies in einigen Monaten schaffen. Danach führen Sie eine weitere Marktanalyse durch und reichen die Unterlagen bei der Bank ein, die Ihnen die besten Konditionen für die Refinanzierung des Grundstücks und den Bau des Hauses bieten wird. Ob Sie 20-30 EUR mehr für die Ratenzahlung zahlen, ist weniger wichtig als die Frage, ob Sie einige oder mehrere Tausend kreditbezogene Kosten zahlen müssen, die sich aus der Provision ergeben.

Finanzierungszeitraum

Ich empfehle, einen Kredit für ein Grundstück mit möglichst kurzer Laufzeit aufzunehmen. Je kürzer die Laufzeit des Kredits ist, desto höher ist der Kapitalanteil der Ratenzahlung. Auf diese Weise können Sie mehr Kapital zurückzahlen, das Sie verwenden können, wenn Sie eine Refinanzierung des Grundstücks beantragen und Mittel für den Bau Ihres Hauses erhalten.

Wie viele Anträge sollte ich stellen?

Ich verfüge über viel Erfahrung und Wissen, das ich während meiner 9-jährigen Tätigkeit als Baufinanzierungsmakler erworben habe. Praktisch jeden Kreditfall meiner Kunden schließe ich mit der Unterzeichnung eines Vertrags und der Auszahlung eines Kredits ab. Ich verfolge jedoch stets einen Standardansatz in Bezug auf die Sicherheit und berücksichtige die Möglichkeit, dass während des Kreditantragsprozesses viele verschiedene Widrigkeiten auftreten können. Banken können unverständliche Kreditentscheidungen treffen, Analysezeiten können sich verlängern, Immobilienbewertungen können niedriger ausfallen als der Transaktionswert. Daher ermutige ich Sie, so gut es geht, 3-4 Kreditanträge zu stellen. Dadurch werden Ihre Interessen geschützt, z. B. wird das Risiko des Verlusts der Einlage verringert und die Transaktion beschleunigt. Außerdem wird der mit der Beantragung eines Kredits verbundene Stress verringert. Mit dem ersten positiven Bescheid können Sie aufatmen und die weiteren Antworten der Banken abwarten.

Kauf eines Grundstücks auf Kredit – Schritt für Schritt

Die Finanzierung des Kaufs eines Grundstücks ist ein Prozess, der durch ein recht starres “Schritt-für-Schritt”-Prinzip gekennzeichnet ist.

Zu Beginn empfehle ich Ihnen, einen Kreditsachverständigen aufzusuchen, um Ihre Leistungsfähigkeit zu prüfen. Auf diese Weise erhalten Sie eine Vorstellung von Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit und von dem Betrag, in dem Sie sich bewegen können. Die Kontaktaufnahme mit einem Experten kann auf mögliche Schwachstellen im Geschäft hinweisen. In Ihrer Vorstellung erfüllen Sie vielleicht alle Bedingungen, aber in den Augen der Banken können bestimmte Aspekte Sie als Kreditnehmer disqualifizieren. Eine Analyse, bevor Sie eine Immobilie kaufen, gibt Ihnen die Möglichkeit, die Probleme zu lösen.

Sobald Sie ein Grundstück gefunden und besichtigt haben, können Sie 3-4 Banken auswählen, bei denen Sie einen Kreditantrag stellen möchten. Dazu müssen Sie eine Liste mit finanziellen, persönlichen und vermögensrechtlichen Dokumenten ausfüllen. Parallel dazu müssen Sie den Umfang festlegen und den Vorvertrag unterzeichnen lassen.

Nachdem Sie sich mit einer ganzen Reihe von Unterlagen beschäftigt haben, beginnt Ihr Abenteuer mit den Banken. Das Kreditverfahren kann bis zu 2 Monate dauern und endet mit einer Entscheidung und einem Kreditvertrag. Sobald der Kreditvertrag unterzeichnet ist, können Sie den notariellen Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnen.

Welche Grundstücke können finanziert werden?

Um die Antwort zu vereinfachen: Banken finanzieren Baugrundstücke. Für das Grundstück müssen Bauauflagen erteilt werden, oder das Grundstück muss durch einen Bebauungsplan geschützt sein. Am einfachsten wird es sein, Grundstücke bis zu 3000 qm zu finanzieren. Natürlich gibt es, wie bei Krediten üblich, einige Ausnahmen. Ich habe Grundstücke mit einer Größe von 1 Hektar finanziert, aber auch Grundstücke, für die zum Zeitpunkt der Kreditvergabe noch keine Bauauflagen erteilt worden waren oder für die es noch keinen Flächennutzungsplan gab.

Baufinanzierung für den Hausbau – Liste der Dokumente

Es gibt keine einheitliche Liste, die gleichzeitig die Mindest- und Höchstanforderungen für alle Banken darstellen würde. Es kommt auf den individuellen Rechtsstatus der betreffenden Immobilie an. Anhand einer vollständigen Liste kann der ausgewählte Kreditsachverständige ermittelt werden. Um Sie jedoch nicht ohne Antwort zu lassen und davon auszugehen, dass Sie von meiner Erfahrung profitieren und mehrere Bewerbungen einreichen werden, müssen Sie die folgenden Unterlagen vorbereiten:

1. Auszug und Auszug aus dem Grundbuch
2. die Grundlage für den Erwerb des Grundstücks durch die derzeitigen Eigentümer
3. die Entwicklungsbedingungen oder den örtlichen Flächennutzungsplan
4. einen Beurteilungsbericht
5. Bescheinigung über den Zugang zu einer öffentlichen Straße
6. Grundbuchnummer

Wie viel Zeit brauche ich, um eine Hypothek für den Bau eines Hauses aufzunehmen?

Die Wartezeit für eine Kreditentscheidung hängt von der Wahl der Bank ab. Bei Banken mit besseren Angeboten gibt es Probleme bei der Bearbeitung, was zu einer längeren Wartezeit bis zum Abschluss führt. Schwächere Banken sind wahrscheinlich in der Lage, Ihren Fall schneller zu analysieren. Ich empfehle meinen Kunden, bereits im Vorvertrag von einem Zeitrahmen von 2-3 Monaten für die Kreditaufnahme auszugehen. Das mag übertrieben erscheinen, aber denken Sie daran, dass Sie nicht alles vorhersehen können. Diese Zeitspanne gibt Ihnen die Möglichkeit, sich angemessen auf die Beantragung einer Baufinanzierung für den Bau Ihres Hauses vorzubereiten, das Verfahren und den Darlehensvertrag zu durchlaufen und die endgültige Urkunde zu unterzeichnen. Eine zu kurze Vorvertragszeit kann dazu führen, dass man nervös wird und sich für die schnellste Bank und nicht für das beste Preis-Leistungs-Verhältnis entscheiden muss.

Zusammenarbeit mit einem Kreditsachverständigen

Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Baufinanzierung für den Bau eines Hauses zu beantragen. Sie können auf eigene Faust handeln, was jedoch viel Aufmerksamkeit und Studium erfordert und das Risiko birgt, eine Menge Fehler zu machen. Sie können auch einen Kreditsachverständigen mit dieser Aufgabe betrauen. Die richtige Auswahl hilft Ihnen, Zeit und Geld zu sparen, und zeigt Ihnen, welche Fehler Sie vermeiden sollten, um eine Hypothek für den Bau eines Hauses zu erhalten. Die Hilfe des Experten ist für Sie kostenlos. Sie werden von der Bank bezahlt, bei der Sie die Hypothek aufgenommen haben. Die Angebote werden genau die gleichen sein wie für jemanden, der alle Formalitäten persönlich erledigen würde. Wie ist das möglich? Intermediäre sind ein zusätzlicher Vertriebskanal für Banken. Die Bank trägt nicht die Kosten für Stellen, Versicherungen, Entlassungen, Urlaub, Büro, Autos, Benzin, Anwalt, Werbung und Dutzende anderer kleiner Kosten.