Wie lässt sich die eigene Baufinanzierung möglichst günstig gestalten?

Baufinanzierung möglichst günstig abschließend

Baufinanzierungen sind aufgrund ihrer hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten finanzielle Projekte, die von Anfang an eine sorgfältige Planung erfordern. Wer jedoch konsequent darauf setzt, kann davon in hohem Maße profitieren. Dabei existieren einige Grundregeln, die letztlich über die tatsächlichen Kosten einer Immobilie entscheiden – doch welche sind das eigentlich?

Eigenkapital ist ein sehr wichtiger Faktor

Eine Baufinanzierung funktioniert im Normalfall über die Beleihung der entsprechenden Immobilie. Der Käufer lässt also eine Grundschuld über den Darlehensbetrag ins Grundbuch der Bank eintragen, mit der diese im Fall von Zahlungsschwierigkeiten ihre Forderungen durch eine Zwangsversteigerung befriedigen kann.

Die Höhe der Beleihung spielt im Bereich der Immobilienkredite eine äußerst wichtige Rolle. Hier gilt nämlich: Je höher die Beleihung, desto höher das Ausfallrisiko. Somit sinkt mit steigender Beleihung also die Chance, überhaupt eine Finanzierung zu erhalten. Darüber hinaus lassen sich Banken höhere Ausfallrisiken durch höhere Zinsen bezahlen.

Da die Beleihung im Normalfall nahezu dem Darlehensbetrag entspricht, ist Eigenkapital hier das Mittel der Wahl, um die Beleihung zu senken. Je höher der Eigenkapitalanteil am Kaufpreis der Immobilie, desto niedriger muss diese beliehen werden. Dies wirkt sich positiv auf die Zinsen aus und hilft dabei, Geld zu sparen. Gängig ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis25%  des Kaufpreises. Wer mehr bieten kann, spart am Ende auch mehr Geld.

Achtung: Neben dem Kaufpreis fallen bei einem Immobilienerwerb auch immer noch Kaufnebenkosten an. Diese liegen zwischen 10 und 15% des Kaufpreises und müssen mit einkalkuliert werden.

Die Höhe der Tilgung ist mitunter entscheidend

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen spielt die Höhe der Tilgung eine besonders wichtige Rolle. Dies liegt an der Tatsache, dass Baufinanzierungen als Annuitätendarlehen mit stets gleichbleibenden Raten aufgenommen werden. Da die Zinsen jedoch immer nur auf die Restschuld anfallen, steigt jeden Monat der Tilgungsanteil der Rate um genau den Betrag an, um den die Zinsen sich vermindern. Bei niedrigen Zinsen fällt diese Verschiebung jedoch sehr gering aus.

Im Gegenzug erlauben niedrige Zinsen jedoch auch einen größeren Spielraum bei der anfänglich gewählten Tilgung. Wer hier statt 2% einen Wert von 3% wählt, spart bei einem Baudarlehen über 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 2% in 15 Jahren fast 5.000 Euro an Zinskosten. Darüber hinaus liegt die Restschuld um ca. 35.000 Euro niedriger.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, kostenlose Sondertilgungen beim Baudarlehen zu nutzen. Viele Anbieter stellen heute kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten zwischen 5 und 10% der jeweiligen Restschuld pro Jahr zur Verfügung. Der Vorteil hierbei liegt ganz klar in der Flexibilität. Während eine fest vereinbarte Tilgung eine verbindlich höhere Rate mit sich bringt, lassen sich Sondertilgungen je nach Möglichkeit bezahlen. Trotzdem haben sie einen deutlichen Effekt auf die Zinskosten und die Restschuld.

Anbieter vergleichen – schon kleine Zinsdifferenzen zählen

Der Anbietervergleich gehört vor einer Baufinanzierung ganz klar zum Pflichtprogramm. Aufgrund der langen Laufzeit sorgen nämlich schon geringe Zinsunterschiede dafür, dass sich am Ende eine große Ersparnis ergibt. So lässt sich bei einer Baufinanzierung über 200.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von 3% deutlich sparen, wenn der Zinssatz nur um 0,5 Prozentpunkte niedriger liegt:

  Finanzierung A Finanzierung B
Kreditsumme 200.000 Euro 200.000 Euro
Anfängliche Tilgung 3% 3%
Zinssatz 2,5% p.a. 2,0% p.a.
Monatsrate 916,67 Euro 833,33 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren 64.512 Euro 52.601 Euro
Restschuld nach 20 Jahren 44.512 Euro 52.601 Euro
Ersparnis   11.911 Euro

Die höhere Restschuld bei Variante B kommt vor allem daher, dass die Verschiebung zwischen Zinsen und Tilgung innerhalb der Rate geringer ausfällt. Dafür würden bei Finanzierung B monatlich auch nur 833,33 Euro anfallen. Wer die Zinsersparnis jedoch von Anfang an in eine höhere Tilgung investiert, kann die Zinskosten sogar auf 48.035 Euro drücken, wobei die Restschuld nach 20 Jahren noch nur 28.034 Euro betrüge.

Mit der richtigen Planung zur günstigen Baufinanzierung

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist ein Projekt, bei dem es um hohe Summen geht. Wer dieses Projekt von Beginn an richtig plant, kann den eigenen Geldbeutel erheblich entlasten. Dazu bedarf es nur der Kenntnis einiger Zusammenhänge. Eine hohe Tilgung, viel Eigenkapital und ein Zinsvergleich helfen dabei, den Baukredit am Ende so günstig wie möglich zu gestalten.

Trotzdem ist es wichtig, stets auch die finanzielle Machbarkeit im Blick zu behalten. Eine hohe Tilgung ist nur in dem Maße sinnvoll, wie es die eigenen finanziellen Möglichkeiten zulassen. Und auch das Eigenkapital muss selbstverständlich zur Verfügung stehen. Wer diese Aspekte jedoch im Hinterkopf behält, kann gezielt darauf hinarbeiten und sich am Ende den Traum vom Eigenheim ohne zu starke finanzielle Belastungen erfüllen.

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