Ratgeber: Nützliche Tipps rund um die Baufinanzierung

Wer regelmäßig am Monatsanfang einen beträchtlichen Teil seines hart verdienten Einkommens an seinen Vermieter überweist, kommt früher oder später auf den Gedanken, ob es nicht besser wäre, dieses Geld in eine eigene Immobilie zu stecken.

„Jeder zahlt in seinem Leben eine Immobilie, der Mieter die des Vermieters, der Eigentümer seine eigene.“ Ob diese Weisheit stimmt, sei mal dahingestellt. Aber der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist oftmals nicht nur eine finanzielle Erwägung, sondern auch eine emotionale. Im eigenen Haus zu leben, dieses nach den eigenen Wünschen gestalten zu dürfen, spielt für viele eine große Rolle. Wenn jedoch bei der Immobilienauswahl und der Finanzierung nicht auch rational gehandelt wird, kann sich der Immobilienerwerb schnell zum Albtraum entwickeln.

Deswegen gilt es bei der zumeist größten Investition des Lebens einige Dinge zu beachten:

Vor dem Kauf

Ist der Entschluss zum Immobilienerwerb erst einmal gereift, sollte man sich im Vorfeld Gedanken machen, welche Kriterien diese Immobilie überhaupt erfüllen sollte, damit sie der persönlichen Lebensplanung entspricht. Bspw. wie weit sollte sie maximal von der Arbeitsstelle weg liegen, gibt es Kindergärten und Schulen in der Nähe, wie groß sollte sie sein, etc.

Und vor allem sollte man sich fragen, wie teuer diese denn sein darf:

Ermittlung des verfügbaren Einkommens

Anhand einer realistischen Einnahmen- und Ausgabengegenüberstellung wird das verfügbare Haushaltseinkommen ermittelt, mit dem der künftige Schuldendienst und sonstige Ausgaben für die Immobilie (nicht zu vergessen Instandhaltungskosten!) abgedeckt werden können. Nach einer Daumenregel sollte die maximale Rate nicht mehr als 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.

Eigenkapital

Wieviel Eigenkapital ist schon vorhanden und kann in die Finanzierung einfließen? Üblicherweise verlangen Banken, dass der Darlehensnehmer mind. 20 % der Gesamtfinanzierung mit eigenen Mitteln deckt.

Höhe der Gesamtfinanzierung

Erwerbsnebenkosten

Zum reinen Kaufpreis kommen noch rd. 10 % als Nebenerwerbskosten i.W. für Grunderwerbsteuer, Makler und Notar hinzu.

Puffer für Unerwartetes

Zudem sollte, egal ob Neubau oder Bestandsimmobilie, immer ein Puffer für unerwartete Verteuerungen von Gewerken oder ungeplante Ausgaben in der Finanzierung vorgesehen sein. Dieser sollte nach allgemeiner Auffassung ca. 20 % der geplanten Gesamtfinanzierungssumme betragen.

Wie finde ich die richtige Immobilie?

Hat man sich über das Anforderungsprofil für die Wunschimmobilie ein konkretes Bild gemacht, kann man sich dann in den gängigen Online-Portalen, bei Banken oder Maklern auf die Suche machen.

Die Immobilie begutachten

Egal, ob Neubau oder gebrauchte Immobilie: schauen Sie sich vor dem Abschluss des Kaufvertrages die Immobilie ganz genau an! Im Zweifel – wenn Sie Laie oder unsicher sind – sollten Sie nicht davor zurückschrecken, einen unabhängigen Gutachter zu Rate zu ziehen. Dieser kann den Bau begleiten oder Ihnen sagen, welche Sanierungskosten bei einer Bestandsimmobilie auf Sie zukommen werden. Einen Gutachter zu beauftragen, ist nicht ganz billig, kann Sie im Zweifel aber vor einer fatalen Fehlentscheidung bewahren, die Ihnen noch viel teurer zu stehen kommen kann.

Auswahl der kreditgebenden Bank

Verkäufer verlangt „Finanzierungsbestätigung“

Vor dem Abschluss des Kaufvertrages brauchen Sie für den Käufer in der Regel die Zusicherung der Finanzierung (sog. Finanzierungsbestätigung) durch eine Bank.
Sie können im Internet das Angebot von verschiedenen Banken vergleichen oder sich diesen Vergleich durch Vergleichsportale abnehmen lassen. Lohnenswert ist sicherlich auch der Gang zu Ihrer Hausbank.

Günstige Angebote für Baufinanzierungen bekommen Sie von Capitalo, Interhyp und Dr. Klein. Nutzen Sie auf jeden Fall die Auswahl und holen Sie mehrere Angebote ein.

Finanzierung

Die gebräuchlichste Form des Hypothekendarlehens ist das „Annuitätendarlehen“. Aus der anfänglichen Tilgungsrate plus dem Hypothekenzinssatz errechnet sich eine fixe monatliche Rate. Mit sinkender Darlehenssumme reduziert sich im Zeitablauf die Zinslast, so dass der Tilgungsanteil der Rate steigt. Am Ende der Laufzeit des Darlehens bleibt dann gewöhnlich noch eine Restschuld, die eine Anschlussfinanzierung erforderlich macht.

Beim „Volltilgerdarlehen“ hingegen ist mit dem Ende der Darlehenslaufzeit auch das Darlehen komplett getilgt.

Teilweise wird auch die Kombination eines „endfälligen Darlehens“ mit dem Abschluss eines Bausparvertrages angeboten. Die Bausparsumme fließt dann bei Zuteilungsreife in die Tilgung des Darlehens.

Niedrigzinsphase nutzen

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist es ratsam, eine Darlehenslaufzeit mit langer Zinsbindung zu wählen (mind. 15 Jahre), die Ihnen Planungssicherheit garantiert. Sollte das Zinsniveau wider Erwarten weiter sinken, haben Sie auch die Möglichkeit, nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht auszuüben.
Das niedrige Zinsniveau sollte man dazu nutzen, eine hohe Tilgungsrate von mind. 2,5 % zu wählen. Das führt zu einem schnellerem Abschmelzen der Hypothekendarlehenssumme.

Bereitstellungszinsen meiden

Achten sollte man bei der Auswahl der Bank auch auf die Höhe der Bereitstellungszinsen. Bis zum Abruf der kompletten Darlehenssumme verlangen die Banken in der Regel Bereitstellungszinsen, die weit über dem Darlehenszinssatz liegen.

Sicherheiten für die Bank

Die Banken sichern Ihr Darlehen durch den Eintrag einer Hypothek in Grundbuch ab. Darüber hinaus verlangen einige auch den Abschluss einer Lebensrisikoversicherung. Ratsam ist für den Darlehensnehmer generell auch der Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung.

Bonitätsprüfung

Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit anhand verschiedener Kriterien, insbesondere Ihres vorhandenen Vermögens und Ihres Einkommens. Darüber hinaus holt sie eine Schufa-Auskunft ein. Je höher Ihre Kreditwürdigkeit bewertet wird, desto niedriger ist generell der Ihnen angebotene Hypothekenzinssatz.

Förderungsmöglichkeiten

KfW-Darlehen

Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen an, deren Zins unter dem Marktzins liegt. Gefördert werden energieschonende Immobilienprojekte und Modernisierungsmaßnahmen.

Baukindergeld

Pro Kind bekommen Familien über einen Zeitraum von 10 Jahren einen jährlichen Zuschuss von 1.200 EUR. Das Baukindergeld gibt es aber nur für Haushaltseinkommen bis 90.000 EUR (zusätzlich 15.000 EUR für jedes weitere Kind).

Wohnriester

Der Abschluss eines Wohn-Riester-Vertrages ist insbesondere für Gutverdiener und Familien mit Kindern erwägenswert: der Staat schenkt dem Immobilienerwerber Geld in Form von Zuschüssen (seit 2018: 175 EUR pro Person, pro Kind bis zu 300 EUR). Die auf den Riestervertrag angerechneten Tilgungsleistungen können darüber hinaus als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden.

Der Immobilienkauf sollte sehr gut überlegt sein, um sich gegen nachträgliche, böse Überraschungen bestmöglich zu wappnen. Wenn Sie die oben genannten Punkte beherzigen, sollte Ihrem Traum von den eigenen vier Wänden nichts mehr entgegenstehen.

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